Ecuador cuenta con un marco legal específico para la convivencia en edificios, conjuntos habitacionales y urbanizaciones donde coexisten áreas privadas y zonas comunes: la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento General. Este marco se actualizó de forma significativa el 31 de julio de 2026 con el Decreto Ejecutivo 462, que introduce restricciones para morosos y nuevas obligaciones para administradores.
Si eres administrador, miembro de un comité directivo o copropietario en Ecuador, esta guía reúne todo lo que necesitas conocer: desde la estructura básica del régimen hasta las novedades que entraron en vigencia en 2026.
¿Qué es la propiedad horizontal en Ecuador?
La propiedad horizontal es el régimen legal que permite que varias personas sean dueñas de unidades independientes (departamentos, casas, locales comerciales) dentro de un mismo inmueble, compartiendo la propiedad sobre las áreas y bienes comunes: pasillos, escaleras, ascensores, jardines, piscinas, canchas, estacionamientos de visitas y demás espacios de uso colectivo.
La Ley de Propiedad Horizontal establece los principios generales, mientras que el Reglamento General — publicado originalmente en el Registro Oficial No. 270 del 6 de septiembre de 1999 y reformado en múltiples ocasiones — define las reglas operativas para la administración, la convivencia y el cobro de obligaciones.
Cada inmueble en régimen de propiedad horizontal debe contar además con un Reglamento Interno de Copropiedad, aprobado por la Asamblea de Copropietarios, que complementa la ley con normas específicas para ese condominio.
Estructura de gobierno: quién manda y quién administra
La ley establece una jerarquía clara con tres niveles de gobierno:
La Asamblea de Copropietarios
Es el órgano máximo de decisión. Se reúne al menos una vez al año en asamblea ordinaria y puede ser convocada extraordinariamente cuando sea necesario. Sus decisiones son obligatorias para todos los copropietarios, incluso los ausentes.
Quórum y mayorías:
| Tipo de decisión | Quórum requerido |
|---|---|
| Asamblea ordinaria (1ra convocatoria) | 50%+1 de las alícuotas |
| Asamblea ordinaria (2da convocatoria) | Los presentes |
| Decisiones ordinarias | Mayoría simple (50%+1 de los presentes) |
| Modificación de reglamento interno | Mayoría calificada (2/3 de los presentes) |
| Cambios estructurales al inmueble | Unanimidad o mayoría calificada según el caso |
La Asamblea aprueba presupuestos, elige al administrador, fija las cuotas ordinarias y extraordinarias, y resuelve conflictos que no puedan manejar el comité o el administrador.
El Directorio General (Comité de Administración)
Es el órgano ejecutivo que actúa entre asambleas. Está compuesto por copropietarios elegidos en asamblea y sus funciones incluyen:
- Supervisar la gestión del administrador
- Autorizar gastos dentro de los límites aprobados por la asamblea
- Convocar asambleas extraordinarias cuando sea necesario
- Aprobar proveedores y contratos según las proformas presentadas por el administrador
El presidente del Directorio comparte con el administrador la representación legal del condominio.
El Administrador
Puede ser un copropietario o una empresa administradora profesional contratada por la asamblea. Se elige por un período de un año, con posibilidad de reelección indefinida. Si no es copropietario, debe rendir una caución (garantía económica) cuyo monto define el Directorio.
Obligaciones del administrador según la ley
El Reglamento General, Artículo 59, detalla más de 20 atribuciones y deberes del administrador. Estas son las principales:
Gestión financiera
- Recaudar las alícuotas dentro de los primeros 10 días de cada mes
- Mantener los fondos bajo su responsabilidad personal y pecuniaria
- Llevar registros actualizados de ingresos y egresos
- Elaborar el presupuesto anual y presentarlo al Directorio y a la Asamblea
- Administrar el Fondo Común de Reserva
- Presentar al menos tres proformas de proveedores para obras extraordinarias
Mantenimiento y operación
- Supervisar la conservación, limpieza y funcionamiento de áreas comunes
- Coordinar reparaciones preventivas y correctivas
- Supervisar al personal contratado (guardias, conserjes, personal de limpieza)
- Controlar la prestación de servicios básicos del inmueble
Representación y cumplimiento
- Representar al condominio junto con el presidente ante autoridades y terceros
- Llevar un libro de registro de copropietarios, arrendatarios y usuarios
- Elaborar el orden del día y levantar actas de las asambleas
- En caso de mora, realizar la gestión de cobro extrajudicial y, si persiste, iniciar el cobro judicial
Dato clave: los fondos del condominio son responsabilidad personal del administrador. La ley establece que si faltaren, deberá responder con su patrimonio.
Alícuotas: cómo se calculan y cómo se cobran
La alícuota es la proporción de propiedad que cada copropietario tiene sobre los bienes comunes del inmueble. Se calcula en función del área y las características de cada unidad en relación con el total del edificio o conjunto.
Tipos de expensas
| Tipo | Descripción | Quién las aprueba |
|---|---|---|
| Ordinarias | Cuota mensual fija para gastos recurrentes (limpieza, vigilancia, mantenimiento, servicios) | Asamblea General (presupuesto anual) |
| Extraordinarias | Cuotas para gastos no previstos o mejoras aprobadas | Asamblea General (caso por caso) |
| Fondo de Reserva | Aporte para imprevistos y reparaciones mayores | Asamblea General |
Cuando el inmueble tiene dos o más torres, bloques o conjuntos, las expensas se dividen en bienes comunes generales (que pagan todos) y bienes comunes individuales (que pagan solo los copropietarios del bloque correspondiente).
Vencimiento y mora
Las expensas deben pagarse dentro de los primeros 10 días de cada mes. Si el copropietario no paga dentro de ese plazo, incurre en mora automáticamente — sin necesidad de requerimiento previo.
Las deudas generan intereses calculados con base en la tasa activa vigente del Banco Central del Ecuador por cada mes o fracción de retraso, más los gastos de cobranza extrajudicial o judicial que se generen.
La liquidación como título ejecutivo
Este es uno de los aspectos más poderosos de la ley ecuatoriana: la liquidación de expensas emitida por el administrador o el presidente del condominio, una vez aprobada por la Asamblea, tiene carácter de título ejecutivo. Esto significa que puede usarse directamente para iniciar un proceso judicial de cobro sin necesidad de demanda previa — es un instrumento legal de cobro forzoso.
Decreto Ejecutivo 462: la reforma de 2026
El 31 de julio de 2026, el presidente Daniel Noboa firmó el Decreto Ejecutivo 462, que reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta es la actualización más significativa del régimen en los últimos años y afecta directamente la gestión de la morosidad.
Restricciones para copropietarios morosos
La reforma autoriza a las administraciones a restringir el acceso a áreas y servicios comunales no esenciales mientras el copropietario mantenga obligaciones pendientes. Los espacios que pueden restringirse incluyen:
- Piscinas, gimnasios, saunas y jacuzzis
- Canchas deportivas y terrazas recreativas
- Salones comunales y áreas de eventos
- Zonas de BBQ y áreas de coworking
- Salas de cine y espacios de entretenimiento
- Parqueaderos de visitas
- Entrega de controles remotos o dispositivos de acceso adicionales
Las restricciones aplican no solo al propietario, sino también a arrendatarios, comodatarios o usufructuarios que ocupen la unidad del moroso.
Lo que NO puede restringirse
La normativa establece límites claros para proteger derechos fundamentales:
- Acceso a la vivienda (ingreso y salida peatonal y vehicular al parqueadero propio)
- Suministro de agua potable fría
- Sistemas de seguridad y vigilancia básica
- Rutas de evacuación y acceso de organismos de socorro
- Servicios esenciales para la habitabilidad y salubridad
Procedimiento obligatorio antes de restringir
El Decreto 462 establece un procedimiento que la administración debe seguir antes de aplicar cualquier restricción:
- Notificar formalmente al copropietario indicando: período adeudado, número de cuotas pendientes, valores por cancelar, intereses generados y gastos de cobranza
- Conceder un plazo de 5 días para que el deudor cancele la deuda, justifique el pago o solicite un convenio de pago
- Solo después de vencido el plazo sin regularización, se podrán aplicar las restricciones
- Si el copropietario paga o suscribe un convenio, las restricciones deben levantarse en máximo 24 horas
Nuevas obligaciones para el administrador
La reforma también endurece las responsabilidades del administrador:
- Debe publicar mensualmente el estado de cumplimiento de pago por unidad y el detalle de la cartera vencida
- Cuando existan dos o más expensas vencidas, debe emitir una liquidación para aprobación de la Asamblea
- Debe informar periódicamente sobre la cartera vencida, las gestiones de cobro y los convenios de pago vigentes
- Si incumple estas obligaciones, podrá ser removido del cargo y responder por las pérdidas económicas causadas a la copropiedad
Pérdida de derechos del moroso
Los copropietarios en mora:
- No pueden votar en las asambleas
- No pueden ocupar cargos de administración ni en el Directorio
- Mantienen estas restricciones mientras persista el incumplimiento
Tabla resumen: antes y después del Decreto 462
| Aspecto | Antes del Decreto 462 | Con el Decreto 462 (2026) |
|---|---|---|
| Restricción de áreas comunes | Sin regulación específica | Permitida en áreas no esenciales |
| Procedimiento previo | No definido | Notificación + 5 días de plazo obligatorio |
| Publicación de cartera | A criterio del administrador | Obligatoria mensualmente |
| Liquidación de deuda | Solo para cobro judicial | Obligatoria con 2+ cuotas vencidas |
| Responsabilidad del administrador | General | Remoción y responsabilidad económica por incumplimiento |
| Derecho a voto del moroso | Varía según reglamento interno | Prohibido por decreto |
| Aplica a arrendatarios | No regulado | Sí, aplica mientras persista la mora del propietario |
Checklist: ¿cumple tu condominio con la normativa vigente?
- El reglamento interno está actualizado y es compatible con el Decreto 462
- Se publican mensualmente los estados de cumplimiento de pago por unidad
- El administrador emite liquidaciones cuando hay 2 o más cuotas vencidas
- Existe un procedimiento documentado para notificar morosos (5 días de plazo)
- Las restricciones de áreas solo aplican a espacios no esenciales
- El Fondo Común de Reserva está constituido y se administra por separado
- Se realizan asambleas ordinarias al menos una vez al año con quórum verificado
- Los copropietarios en mora están excluidos del voto y de cargos administrativos
- El administrador presenta informes financieros periódicos al Directorio
- Se llevan libros de actas y registros de copropietarios actualizados
- El presupuesto anual fue aprobado por la Asamblea con las cuotas correspondientes
La reforma de 2026 marca un antes y un después en la administración de condominios en Ecuador. Por primera vez existe un mecanismo claro y regulado para que las administraciones gestionen la morosidad sin recurrir directamente a procesos judiciales — pero también con obligaciones más estrictas de transparencia y rendición de cuentas.
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Referencias:
- Ley de Propiedad Horizontal — vLex Ecuador — Codificación completa de la ley vigente
- Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal — Gobierno de Ecuador — Texto completo del reglamento (Registro Oficial No. 270)
- Atribuciones del Administrador, Art. 59 — MyConcierge — Detalle de las funciones legales del administrador
- Guía de la Ley de Propiedad Horizontal Ecuador — Administra 360 — Análisis práctico para administradores
- Noboa reforma la propiedad horizontal: restricciones a morosos — El Universo — Cobertura del Decreto Ejecutivo 462
- Nuevas restricciones para morosos: qué dice la norma — Teleamazonas — Detalle del procedimiento de restricción
- Ya se pueden aplicar nuevas restricciones a morosos — El Comercio — Obligaciones del administrador tras la reforma
